Le marché de la résidence secondaire en Provence Alpes-Côte-d'Azur (PACA)
Lorsque l'on parle de marché immobilier et de résidences secondaires à Marseille, un seul chiffre semble prendre le pas : selon l'Insee, les résidences secondaires ne représentent qu'environ 2 % du parc de logements à Marseille, contre 7 % à Nice et 15 % en moyenne sur l'ensemble de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur.
Autrement dit, Marseille reste très en retrait par rapport aux standards régionaux. Un vrai paradoxe pour une ville qui coche pourtant toutes les cases attendues : façade maritime, climat méditerranéen et dynamisme économique.
Un potentiel de croissance encore inexploité
C'est précisément cet écart qui nourrit la dynamique actuelle. Les acheteurs de pied-à-terre secondaires, en raison de la saturation du marché et des prix de Nice, Cannes ou Antibes, redécouvrent une ville où le potentiel de croissance reste important.
Ce basculement se lit aussi dans les prix : le mètre carré marseillais s'établit aujourd'hui autour de 3 500 à 3 800 €/m², tous types de biens confondus, avec un écart considérable selon les quartiers.
En effet, Marseille va jusqu'à proposer moins de 2 300 €/m², dans certains secteurs du nord, à plus de 5 000, voire 6 000 €/m² sur la Corniche ou à Endoume.
Pourquoi Marseille change de statut aux yeux des acheteurs
Historiquement, Marseille a toujours été une ville à l'image contradictoire. Contrairement à d'autres métropoles méditerranéennes. Notamment, son attrait touristique, ses plages, son capital culturel et ses paysages aussi bien intramuros qu'extérieurs (dont les fameuses Calanques), construisent une image paradisiaque, qui a, sur le papier, tout pour plaire.
Pourtant, c'est une réputation parfois plus en demie-teinte qui affecte l'image nationale de la cité phocéenne.
Ce récit s'efface pourtant progressivement. La transformation du front de mer, le développement du quartier Euroméditerranée et l'arrivée de nouvelles infrastructures, par exemple, repositionnent la ville comme une destination à part entière et non plus un simple point de passage vers les Calanques.
Trois profils portent l'essentiel de cette nouvelle demande :
Les actifs urbains en télétravail, souvent parisiens, qui cherchent un second lieu de vie utilisable toute l'année et pas uniquement l'été.
Les cadres et professions libérales, qui arbitrent entre une résidence principale coûteuse en grande ville et un pied-à-terre méditerranéen accessible.
Une clientèle patrimoniale, qui voit dans la résidence secondaire un actif hybride : un lieu de vie personnel, mais aussi un bien valorisable sur le long terme.
Pour ces profils, un appartement neuf T2 ou T3 répond souvent mieux au besoin qu'un bien ancien à rénover à distance.
C'est aussi ici que les avantages de l'immobilier neuf font une énorme différence, avec une livraison clé en main, des prestations récentes, pour des économies sur le long terme, des charges prévisibles et pas de travaux à l'entrée, pour un gain financier immédiat.
En somme, votre résidence secondaire à Marseille se présente comme un actif exploitable immédiatement, dès la livraison, qu'il s'agisse d'un investissement locatif, d'une destination de vacances estivales... ou les deux !
Pour ceux qui ne veulent pas attendre, il est également possible de consulter nos programmes immobiliers neufs en Livraison immédiate à Marseille (13000)
Quels sont les meilleurs quartiers pour une résidence secondaire à Marseille (13000) ?
A l'image de la conjoncture nationale, le marché marseillais est dynamique et changeant, selon la localisation de votre bien. Cette fragmentation, déterminante pour un achat de résidence secondaire, peut être une vraie force pour dénicher la bonne affaire, en conjuguant logement de qualité et emplacement où il fait bon vivre. La proximité de la mer, la tranquillité et l'accessibilité pèsent donc tout aussi lourd dans l'achat d'une résidence secondaire neuve, que pour une résidence principale.
Les secteurs les plus recherchés restent le littoral sud, pour le cadre balnéaire :
Les arrondissements de Marseille 7ème (13007) et Marseille 8ème (13008).
Endoume, Roucas-Blanc.
Mais les quartiers en pleine transformation offrent aujourd'hui un point d'entrée plus accessible, avec des prix parfois plus bas et un potentiel de valorisation important :
Le 2e arrondissement (13002), autour de la Joliette.
L'Euroméditerranée.
Le 15e arrondissement (13015).
C'est là que la sélection du bon programme immobilier neuf fait toute la différence : deux adresses situées à quelques centaines de mètres l'une de l'autre peuvent avoir des perspectives très différentes selon la proximité de la mer, des transports ou des futurs aménagements urbains.
Nos conseillers Immobilier Neuf Marseille peuvent vous orienter vers les programmes immobiliers neufs à Marseille correspondant à votre recherche de pied-à-terre, quartier par quartier.
Location saisonnière : un complément encadré
Beaucoup d'acheteurs envisagent leur résidence secondaire comme un actif hybride, utilisable une partie de l'année et loué le reste du temps en courte durée. Si la location saisonnière reste effectivement un axe de valorisation réel à Marseille, où la demande touristique progresse, le cadre réglementaire, lui, s'est nettement durci.
Depuis le 1er janvier 2026, la Ville de Marseille limite à 90 jours par an, la location courte durée d'un logement, contre 120 jours auparavant, dans un objectif de préservation du parc de logements. Un numéro d'enregistrement est par ailleurs obligatoire pour toute mise en location.
Cette évolution ne remet pas en cause l'intérêt de Marseille pour un usage mixte, mais elle impose d'intégrer la contrainte réglementaire dès l'achat immobilier.
En somme, un projet d'investissement locatif à usage mixte, à Marseille, doit se prévoir très en amont, afin de respecter les contraintes légales et la fiscalité applicable aux résidences secondaires (taxe d'habitation maintenue, majoration possible dans certaines zones).
Pourquoi choisir l'immobilier neuf pour une résidence secondaire à Marseille
Pour un achat que l'on occupe à distance une partie de l'année, l'immobilier neuf présente des avantages concrets par rapport à l'ancien :
Aucune mauvaise surprise à la livraison : garanties de parfait achèvement, biennale et décennale couvrent le bien dès la remise des clés. Un vrai confort quand on ne réside pas sur place à l'année.
Une performance énergétique maîtrisée (normes BBC / RT2012 / RE2020), alors que le DPE devient un critère de plus en plus discriminant, y compris pour la location saisonnière.
Des prestations pensées pour un usage occasionnel : sécurité de la copropriété, absence de travaux à programmer entre deux séjours, parfois conciergerie selon les programmes.
Un potentiel de valorisation porté par la transformation urbaine des quartiers où se concentrent les nouveaux programmes, notamment autour d'Euroméditerranée.
Pour mener à bien votre projet d'achat de résidence secondaire neuve à Marseille, l'accompagnement par un conseiller Immobilier Neuf Marseille est un véritable atout.
Du choix du programme immobilier neuf adapté à votre projet, à la construction du dossier de financement, jusqu'à la livraison du bien et la remise des clés de votre pied-à-terre, vous profitez d'un suivi sans frais d'agence !
FAQ - Foire aux questions : acheter sa résidence secondaire à Marseille
La demande de résidence secondaire à Marseille est-elle vraiment en hausse ?
Oui. Le nombre de résidences secondaires reste très faible à Marseille (environ 2 % du parc selon l'Insee, contre 15 % en moyenne en PACA), ce qui traduit un marché encore jeune sur ce segment et donc une marge de progression importante par rapport aux autres villes du littoral.
Quel budget prévoir pour une résidence secondaire à Marseille ?
Le prix moyen se situe autour de 3 500 à 3 800 €/m² en 2026, avec de fortes disparités : moins de 2 300 €/m² dans certains secteurs du nord de la ville, plus de 5 000 €/m² sur le littoral sud (Corniche, Endoume).
Peut-on posséder une résidence secondaire sans résidence principale ?
Oui. Une personne peut louer sa résidence principale, être hébergée ou occuper un logement de fonction, tout en étant propriétaire d’un autre logement considéré comme une résidence secondaire.
La résidence principale correspond au logement occupé habituellement pendant la majeure partie de l’année, qu’il soit loué ou détenu en propriété. La qualification dépend donc de l’occupation réelle du logement et non du choix du propriétaire.
Quels quartiers choisir pour un pied-à-terre à Marseille ?
Le littoral sud (7e, 8e arrondissements, Roucas-Blanc) reste le plus prisé pour la proximité immédiate de la mer. Les quartiers en transformation comme le 2e arrondissement (Euroméditerranée, Joliette) ou le 15e offrent un point d'entrée plus abordable avec un fort potentiel de valorisation.
Peut-on faire une location courte durée sur sa résidence secondaire à Marseille ?
Oui, mais dans un cadre désormais plus strict : depuis le 1er janvier 2026, la location courte durée est limitée à 90 jours par an, et un numéro d'enregistrement est obligatoire. Ce cadre doit être intégré dès l'achat, sans compter sur un rendement locatif garanti.
Quelle est la nouvelle réglementation sur les résidences secondaires (location courte durée, Airbnb, etc) à Marseille ?
À Marseille, la location touristique d’une résidence secondaire nécessite une autorisation de changement d’usage dès le premier jour de location. Cette autorisation est soumise à une obligation de compensation, qui consiste généralement à transformer un local non destiné à l’habitation en logement.
Le propriétaire doit également enregistrer le meublé auprès de la Ville, afficher le numéro d’enregistrement sur les annonces, déclarer son activité, vérifier le règlement de copropriété et respecter les exigences liées au DPE.
Pour une résidence principale, la location de courte durée est limitée à 90 jours par an à Marseille. Le non-respect des règles de changement d’usage peut entraîner une amende pouvant atteindre 100 000 € par logement.
Pourquoi acheter un appartement neuf plutôt qu'ancien pour une résidence secondaire ?
L'immobilier neuf évite les travaux imprévus à distance, offre les garanties légales (parfait achèvement, biennale, décennale) et une meilleure performance énergétique — un atout à la fois pour l'usage personnel et pour une éventuelle location saisonnière.
Quels sont les inconvénients d'une résidence secondaire ? (Taxes, impôts, règlementations...)
Une résidence secondaire génère des dépenses régulières, même lorsqu’elle est peu occupée : crédit, charges de copropriété, assurance, abonnements, entretien et réparations.
Elle reste également soumise à la taxe foncière et à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, qui peut être majorée dans les zones tendues. À Marseille, cette majoration atteint 60 %.
Lors de la revente, la plus-value immobilière est généralement imposable. Le bien peut aussi entrer dans le calcul de l’IFI, sans bénéficier de l’abattement réservé à la résidence principale.
En cas de location meublée, les revenus doivent être déclarés et peuvent entraîner le paiement de la CFE ou de cotisations sociales. Les règles locales, le DPE et le règlement de copropriété peuvent également limiter la location touristique.
