Les tendances de l'immobilier à Marseille : la cité phocéenne en tête des grandes villes de France pour sa croissance immobilière

Le marché immobilier marseillais se distingue dans un premier temps par sa trajectoire. Selon une étude eXp France publiée en juin 2026 et fondée sur les données de l'indice des prix de l'immobilier de l'Insee, Marseille enregistre un taux de croissance trimestriel moyen de +0,6 % sur les deux années étudiées. Aucun des autres grands marchés urbains analysés ne fait mieux.

Lille arrive derrière avec une hausse moyenne de +0,4 % par trimestre, tandis que Paris se limite à +0,2 %. Lyon affiche, de son côté, une évolution moyenne négative de - 0,2 %. À l'échelle de la France entière, la progression atteint +0,3 %. Sur cet indicateur, Marseille évolue donc à un rythme deux fois supérieur à la moyenne nationale.

Source : étude eXp France publiée en juin 2026 à partir des données Insee.

Cette première place ne signifie pas que le prix du mètre carré augmente mécaniquement chaque trimestre. Elle permet plutôt de prendre du recul sur les mouvements parfois contradictoires observés d'un mois ou d'une année sur l'autre. Et c'est justement ce que montre Marseille en 2026 : après une forte appréciation au cours des dernières années, certains indicateurs se tassent à court terme, sans effacer la progression accumulée.

Le baromètre SeLoger-Meilleurs Agents mesure ainsi le prix moyen des appartements marseillais à 3 606 €/m² au 1er septembre 2026, en recul de 1 % sur un an. Mais ce même prix reste en hausse de 9,6 % sur cinq ans et surtout de 35,6 % depuis 2018.

La situation marseillaise tient également à son niveau de départ. Malgré sa progression, la ville conserve des prix d'achat sensiblement inférieurs à ceux de plusieurs métropoles ou grandes villes du Sud.

À titre de comparaison, Marseille reste nettement moins chère qu'Aix-en-Provence, où le prix moyen des appartements atteignait 5 459 €/m² en septembre 2026 selon SeLoger-Meilleurs Agents, contre 3 606 €/m² dans la cité phocéenne. L'écart est également important avec Nice, dont le marché dépasse largement les 5 000 €/m² selon les principaux baromètres.

Cette différence laisse encore à Marseille une latitude que d'autres marchés ont en partie perdue. La hausse des dernières années a réduit l'écart, mais elle n'a pas conduit la cité phocéenne aux niveaux de prix de la Côte d'Azur la plus chère.

L'évolution depuis 2020 est parlante. SeLoger estimait le prix moyen marseillais à 2 978 €/m² en 2020, contre 3 527 €/m² au début de 2026, soit +18,4 % en six ans. La majeure partie de cette hausse s'est produite entre 2020 et 2023, période durant laquelle les appartements ont gagné 20,6 %. Le marché s'est ensuite stabilisé, avec une baisse limitée de 1,8 % entre 2023 et 2026.

Cette dynamique concerne particulièrement l'immobilier neuf à Marseille. Selon les estimations du Figaro Immobilier arrêtées au 1er septembre 2026, le prix médian d'un logement neuf atteint 4 870 €/m². Le chiffre est stable sur un an, mais il progresse de 20 % sur cinq ans.

Source : Le Figaro Immobilier, estimations au 1er septembre 2026.

Mais cette hausse des prix doit également être mise en parallèle des avantages propres à un achat immobilier neuf à Marseille, à commencer par des frais de notaire réduits, d'excellentes performances énergétiques conformes aux réglementations actuelles, l'absence de gros travaux à prévoir à court terme et la présence plus fréquente de prestations aujourd'hui recherchées par les primo-accédants, par les jeunes actifs marseillais, par les investisseurs, par les secundo accédants, par les retraités... comme un balcon, une terrasse, un stationnement ou un local à vélos.

La hausse marseillaise ne s'observe pas uniquement à l'achat. Le marché locatif connaît lui aussi une progression marquée.

Selon SeLoger, les loyers ont augmenté de 3,9 % en un an, de 9,9 % en trois ans et de 15,7 % en cinq ans. Sur une période légèrement différente, le même observatoire montre qu'entre 2020 et 2026, le loyer moyen est passé de 13,9 €/m² à 16,2 €/m², soit une hausse de 16,4 %.

Au 1er septembre 2026, le baromètre SeLoger-Meilleurs Agents situe plus précisément le loyer moyen d'un appartement marseillais à 16,77 €/m². Pour une maison, il atteint même 17,67 €/m².

La pression est encore plus visible sur les petites surfaces. Le baromètre des loyers SeLoger fait apparaître un niveau moyen de 22 €/m² pour un studio meublé et de 18,1 €/m² pour un studio non meublé. Pour un T2 (2 pièces) à Marseille, les valeurs s'établissent respectivement à 15,7 €/m² et 15,1 €/m².

Source : Baromètre Loyers SeLoger 2026.

Cette augmentation intervient alors que le nombre de logements disponibles à la location s'est contracté. SeLoger relève un stock d'offres inférieur de 48 % à celui de 2021 et en baisse de 31 % sur un an, tandis que la demande locative est supérieure de 57 % à son niveau de 2021.

Pour les investisseurs marseillais, le rapport entre prix d'acquisition et loyers conserve donc une forte attractivité :

• Le baromètre SeLoger-Meilleurs Agents estime en 2026 le rendement locatif brut moyen d'un T2 à Marseille à 5,3 %.

• Une autre étude, réalisée par Lokimo sur onze grandes villes françaises, aboutit à un résultat très proche : 5,38 % en moyenne, ce qui place Marseille juste derrière Grenoble, à 5,72 %, et nettement devant Paris.

La hausse du marché ne se répartit toutefois pas uniformément sur les 16 arrondissements. L'offre de logements neufs se concentre notamment dans les secteurs où Marseille se transforme en profondeur.

Euroméditerranée en est l'exemple le plus spectaculaire. Créée en 1995, l'opération d'intérêt national porte aujourd'hui sur un périmètre de 480 hectares. À terme, elle prévoit notamment 18 000 logements neufs à Marseille et 7 000 logements réhabilités, auxquels s'ajoutent un million de mètres carrés de bureaux et d'activités, 270 000 m² de commerces et 40 hectares d'espaces verts et publics.

La Joliette, Arenc et les quartiers concernés par Euroméditerranée 2 proposent ainsi un visage très différent du Marseille traditionnel. Dans ces secteurs autrefois largement occupés par des activités portuaires ou industrielles, logements récents, immeubles tertiaires, équipements et nouveaux espaces publics progressent simultanément.

Pour un acquéreur ou un investisseur qui souhaite se tourner vers l'immobilier neuf à Marseille, le secteur est particulièrement intéressant à étudier. Pourquoi ? Parce que sa future valeur immobilière ne dépend pas seulement de l'état actuel du quartier, mais également de l'avancement d'un projet urbain engagé sur plusieurs décennies.

À l'autre extrémité de l'échelle des prix, le littoral du 7ème arrondissement et une grande partie du 8ème arrondissement de Marseille concentrent certains des secteurs résidentiels les plus chers de Marseille.

Endoume, Bompard, Roucas-Blanc, Périer, Prado, Sainte-Anne, Vieille-Chapelle ou encore Pointe-Rouge répondent à une demande différente de celle d'Euroméditerranée. La rareté du foncier, la proximité de la mer et les caractéristiques résidentielles de ces quartiers de Marseille y limitent l'offre nouvelle.

Dans le neuf, les programmes immobiliers disponibles dans le 7ème et dans le 8ème arrondissements de Marseille se positionnent donc souvent à des niveaux supérieurs à la moyenne marseillaise. Ils intéressent davantage les acquéreurs qui privilégient l'adresse, le cadre résidentiel, les espaces extérieurs ou la proximité du littoral que ceux qui recherchent avant tout le prix au mètre carré le plus bas.

Les 9ème et 10ème arrondissements suivent une autre trajectoire. Ils disposent encore de prix moins élevés que les secteurs les plus recherchés du 7ème ou du 8ème et bénéficient depuis le 7 janvier 2026 d'un changement concret dans leur desserte.

Le prolongement du tramway T3 jusqu'à La Gaye a ajouté 4,4 kilomètres de ligne au sud de Castellane. Avec l'extension nord vers Gèze, ce sont au total 6,2 kilomètres et 12 nouvelles stations qui ont été mis en service. Le trajet complet relie désormais Gèze à La Gaye en environ 40 minutes.

Au sud, la ligne dessert notamment le parc du 26ème Centenaire, Sainte-Marguerite et La Gaye. Pour les secteurs concernés, l'enjeu immobilier est très concret : des logements auparavant dépendants de la voiture bénéficient désormais d'un accès direct au centre de Marseille et à plusieurs correspondances avec le métro.

À l'est, les secteurs de Saint-Barnabé, de Montolivet, de Beaumont ou Les Caillols dans le 12ème arrondissement représentent encore un autre visage du marché neuf marseillais.

Ici, la demande se tourne davantage vers les logements familiaux et les résidences bénéficiant d'espaces extérieurs et de stationnements. L'esprit village y est particulièrement recherché par les familles et par les retraités.

Comment se porte l'immobilier à Marseille ?

Le marché immobilier marseillais tire son épingle du jeu et reste solide malgré un tassement ponctuel des prix en 2026. Sur les deux dernières années étudiées, Marseille affiche une croissance trimestrielle moyenne de +0,6 %, soit la meilleure performance parmi les grandes villes françaises analysées par eXp France à partir des données de l'Insee. Sur le temps long, la tendance reste donc clairement orientée à la hausse, tandis que les loyers progressent eux aussi.

Quelles sont les tendances et les perspectives du marché immobilier neuf à Marseille pour 2026 ?

En 2026, l'immobilier neuf à Marseille se caractérise par des prix globalement stables à court terme, mais en nette hausse sur plusieurs années. Le prix médian de l'immobilier neuf à Marseille atteint environ 4 870 €/m², soit une progression de 20 % en cinq ans. Les secteurs les plus porteurs restent ceux qui bénéficient des grands projets urbains, des nouvelles mobilités ou d'une forte demande résidentielle, notamment Euroméditerranée, les 8ème, 9ème, 10ème et 12ème arrondissements marseillais.

Les évolutions - Y a-t-il une baisse des prix au m² de l'immobilier neuf prévue à Marseille ?

Aucune baisse généralisée des prix de l'immobilier neuf à Marseille ne se dessine à ce stade. Les valeurs sont plutôt entrées dans une phase de stabilisation après plusieurs années de forte progression. Les évolutions devraient surtout rester très différentes selon les quartiers, la rareté de l'offre, les prestations proposées et l'avancement des projets urbains. Dans les secteurs les plus recherchés ou en transformation, les prix peuvent donc mieux résister que dans le reste du marché.

Sources : 

• eXp France / Insee, étude publiée le 2 juin 2026 sur l'évolution à long terme des prix immobiliers dans les principales grandes villes françaises : Marseille +0,6 % de croissance trimestrielle moyenne sur deux ans, Lille +0,4 %, Paris +0,2 %, Lyon -0,2 % et France +0,3 %.

• SeLoger-Meilleurs Agents, "Immobilier à Marseille en 2026 : bilan de l'année et perspectives pour 2027", données au 1er septembre 2026 : 3 606 €/m² pour les appartements, 16,77 €/m² de loyer moyen, +9,6 % sur cinq ans, +35,6 % depuis 2018 et rendement locatif brut moyen de 5,3 % pour un T2.

• SeLoger, Baromètre Loyers 2026 : loyer moyen de 16 €/m² et détail des loyers selon la typologie et le caractère meublé ou non meublé du logement.

• SeLoger, bilan du marché locatif 2026 : loyers marseillais en hausse de 3,9 % sur un an, stock locatif en baisse de 31 % sur un an et de 48 % depuis 2021, demande en hausse de 57 % par rapport à 2021.

• Le Figaro Immobilier, estimations de septembre 2026 pour le marché marseillais : prix de l'immobilier neuf, ancien et évolution sur cinq ans.

• Euroméditerranée, chiffres clés de l'opération d'intérêt national : 480 hectares, 18 000 logements neufs, 7 000 logements réhabilités, 40 hectares d'espaces verts et publics et 43 500 emplois.

• Lokimo / Meilleurtaux, palmarès 2026 des rendements locatifs des grandes villes : rendement moyen de 5,38 % à Marseille, deuxième valeur de l'étude derrière Grenoble.